מדינת ישראל היא אי של צפיפות. אם מסתכלים על המפה בעניים מפוכחות, המסקנה היא מתמטית ופשוטה: האוכלוסייה גדלה בקצב המסחרר ביותר בעולם המערבי, אבל הקרקע – המשאב הבסיסי ביותר לקיום – נשארת קבועה. בניגוד לארה"ב או אירופה, אין לנו לאן להתרחב. הים במערב והמדבר בדרום (שרובו שטחי אש) תוחמים את אזורי הביקוש לרצועה צרה מאוד.
המציאות הזו מייצרת פרדוקס, אך גם הזדמנות יוצאת דופן עבור המשקיע הנבון. בזמן שמרכז תל אביב הפך ל"מגרש משחקים לעשירים בלבד" עם מחירי דירות שחצו את רף ה-50,000 ש"ח למ"ר, הלחץ הדמוגרפי מחפש מוצא. הוא זולג החוצה, אל המעגלים השני והשלישי של גוש דן. שם, בנקודות ההשקה שבין העיר לכפר, נמצאות עתודות הקרקע האחרונות שעוד ניתן לרכוש במחירים שפויים, רגע לפני שהן הופכות לשכונות היוקרה של המחר. במאמר זה נפתח את המפות, ננתח את מגמות התכנון הארציות, ונבין איפה נמצא ה"זהב" של הנדל"ן הישראלי.
עקרון "כתם השמן": כך מתפשטים אזורי הביקוש
כדי להבין איפה להשקיע, צריך להבין איך עובד המוח של מתכנן הערים. העקרון המוביל במוסדות התכנון (מנהל התכנון) הוא עקרון "הרצף התכנוני" או "צמוד דופן". המדינה לא רוצה להקים יישובים חדשים באמצע שום מקום (מה שעולה הון בתשתיות), אלא לעבות את הערים הקיימות.
תחשבו על טיפת דיו שנופלת על נייר סופג. היא מתחילה במרכז ומתפשטת החוצה במעגלים. כך בדיוק עובד הנדל"ן.
-
המעגל הראשון (תל אביב, רמת גן, גבעתיים): הרוויה כמעט מלאה. המחירים בשיא, ותשואת ההשבחה נמוכה יחסית כי הפוטנציאל כבר מומש.
-
המעגל השני והשלישי (השרון, השפלה, מישור החוף): זהו "אזור הכסף". ערים כמו הוד השרון, רחובות, נס ציונה, חדרה ופרדס חנה-כרכור. אלו אזורים שנהנים מנגישות גבוהה למרכז, איכות חיים גבוהה, ועדיין מחזיקים בעתודות של קרקעות להשקעה במחירים שמאפשרים הכפלה ואף שילוש של הערך בעת שינוי הייעוד.
אפקט התשתיות: איפה יעבור המטרו הבא?
אחד הכללים החשובים ביותר בזיהוי פוטנציאל נדל"ני הוא לעקוב אחרי הכסף הממשלתי. איפה שהמדינה משקיעה מיליארדים בתשתיות תחבורה, שם מחירי הנדל"ן יזנקו. פרויקט המטרו הענק של גוש דן וקווי הרכבת הקלה משנים את מפת המחירים. קרקע חקלאית שנמצאת היום במרחק של 2 ק"מ מתחנת מטרו עתידית, שווה "על הנייר" הרבה פחות ממה שהיא תהיה שווה ברגע שהטרקטורים יתחילו לחפור את המנהרות.
הנגישות התחבורתית הופכת ערים שפעם נחשבו "רחוקות" (כמו חדרה או נתניה דרום) לפרברים לגיטימיים של תל אביב. זמן נסיעה של 25 דקות ברכבת הופך את המגורים שם לאטרקטיביים עבור זוגות צעירים שעובדים במגדלי עזריאלי, וזה בדיוק הכוח המניע שדוחף את ועדות התכנון לאשר הפשרת קרקעות באזורים אלו בקצב מואץ.
הים – הנכס האסטרטגי שתמיד מנצח
ישראל היא מדינת חוף, והישראלים (כמו גם התיירים) מוכנים לשלם פרמיה גבוהה מאוד על מגורים בקרבה לים. אולם, תמ"א 13 (תוכנית המתאר הארצית לחופים) מגבילה מאוד את הבנייה בקו ה-100 מטר מהים, מה שהופך את הקרקעות המותרות לבנייה בקו השני והשלישי לנדירות ויקרות מפז.
אזורים כמו רצועת החוף של חדרה (רובע הים), נתניה ודרום קיסריה, הם דוגמאות קלאסיות למקומות שבהם השילוב של "כחול בעיניים" עם עתודות קרקע פנויות יוצר פוטנציאל השבחה אדיר. השקעה בקרקע עם זיקה לים היא השקעה בנכס שבסיסו יש מחסור תמידי וביקוש קשיח, מה שמספק סוג של "תעודת ביטוח" לשמירת הערך גם בתקופות של האטה כלכלית.
תמ"א 35: התנ"ך של המתכננים
משקיע מקצועי חייב להכיר את המושג תמ"א 35. זוהי תוכנית המתאר הארצית שמגדירה איפה מותר לבנות ואיפה אסור (שמורות טבע, נוף וכו'). התוכנית מחלקת את הארץ ל"מרקמים". הסוד הוא לחפש קרקעות שנמצאות ב"מרקם עירוני" (צבע צהוב במפות) או בצמידות אליו. קרקעות אלו הן בעלות הסבירות הגבוהה ביותר להפשרה. לעומת זאת, קרקע שנמצאת ב"מרקם שמור משולב" או בלב שמורת טבע, היא הימור מסוכן מאוד שלרוב לא יניב פרי.
כשאנחנו בוחנים קרקעות להשקעה עבור הלקוחות שלנו, השלב הראשון הוא בדיקת ההתאמה לתמ"א 35 ולתוכניות המתאר המחוזיות (תמ"מ). רק קרקע שעוברת את המסננת הזו נכנסת לפורטפוליו שלנו.
למה דווקא עכשיו? חלון ההזדמנויות הולך ונסגר
אנחנו נמצאים בנקודת זמן ייחודית. מצד אחד, חוסר הוודאות בשוק גורם לחלק מהמשקיעים "לשבת על הגדר", מה שיוצר הזדמנויות רכישה במחירים אטרקטיביים לפני גל העליות הבא. מצד שני, המדינה לוחצת על הדוושה בכל הכוח כדי להגדיל את היצע הדיור ולזרז הליכי תכנון (באמצעות הוותמ"ל – הועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור).
המשמעות היא שתהליכים שבעבר לקחו 15 שנה, עשויים להתקצר משמעותית היום. מי שרוכש קרקע היום, למעשה קונה "כרטיס כניסה" לשוק הנדל"ן במחיר של שנת 2024, אך עם פוטנציאל לממש רווחים בשוק של 2030, שבו המחסור בדירות צפוי להיות חריף עוד יותר.
רוצים לראות את המפה בעיניים? להיחשף לעתודות הקרקע המובחרות שאיתרנו באזורי הביקוש החמים ביותר? כנסו עכשיו לעמוד הבית שלנו וקבלו הצצה לעתיד הכלכלי שלכם.
