כל מה שצריך לדעת על תמ"א 70 והשפעתה על ערי המרכז בשנת 2026

נכתב בתאריך 31 באוגוסט 2026

שנת 2026 כבר כאן, ומערכת המטרו של גוש דן היא מזמן לא רק חלום על הנייר. מדובר בפרויקט התשתית הגדול והיקר ביותר בתולדות מדינת ישראל. אבל מעבר לרכבות ולתחנות, יש כאן מהפכה נדל"נית עצומה של ממש. המהפכה הזו נקראת תמ"א 70.

אם יש לכם דירה, בניין, חנות או קרקע באזור המרכז, או אם אתם מחפשים הזדמנויות השקעה חדשות, השם הזה חייב להיות מוכר לכם. תמ"א 70 משנה לחלוטין את כללי המשחק. היא משפיעה על מה מותר לבנות, כמה מותר לבנות, וכמובן – על שווי הנכסים.

אצלנו בקבוצת רום ישראל, אנחנו מלווים משקיעים ובעלי נכסים שרוצים להבין בדיוק מה הזכויות שלהם. ראינו לא מעט אנשים מבולבלים מהמונחים המשפטיים, ממיסי המטרו ומההקפאות של תמ"א 38. לכן, החלטנו לעשות סדר.

במדריך המקיף הזה, נסביר לכם בגובה העיניים, בשפה פשוטה וברורה, בדיוק מה אומרת התוכנית שאושרה לאחרונה על ידי הממשלה. נבין איך היא מחלקת את הערים לאזורים, מה זה אומר על הכיס שלכם, ואיך אתם יכולים למנף את המידע הזה כדי לקבל החלטות חכמות יותר.

מהי בכלל תמ"א 70 ולמה היא כל כך חשובה?

כדי להבין את תמ"א 70, צריך קודם כל להסתכל על התמונה הגדולה. רשת המטרו של גוש דן היא פרויקט אדיר שכולל 3 קווים באורך כולל של כ-150 קילומטרים. המערכת הזו צפויה לשרת כ-2 מיליון נוסעים בכל יום. אבל המדינה הבינה שאי אפשר פשוט לבנות תחנות רכבת מתחת לאדמה ולהשאיר את מה שקורה מעל האדמה אותו הדבר.

כאן בדיוק נכנסת לתמונה תמ"א 70 (תוכנית מתאר ארצית 70). זוהי תוכנית אב שאושרה באופן סופי על ידי ממשלת ישראל במאי 2025 ונכנסה לתוקף. המטרה שלה פשוטה: לקחת את כל השטח שנמצא סביב 109 תחנות המטרו המתוכננות ב-24 רשויות מקומיות, ולהפוך אותו למוקד עירוני תוסס, צפוף ושימושי יותר.

בעולם התכנון קוראים לזה TOD (תכנון מוטה תחבורה ציבורית). הרעיון הוא שאם יש לאנשים תחנת רכבת תחתית יעילה ומהירה מתחת לבית, הם לא צריכים שני רכבים פרטיים בחניה. לכן, המדינה מעודדת לבנות הרבה יותר דירות, משרדים וחנויות קרוב מאוד לתחנות האלה.

מגורים, משרדים וקניות באותו המקום

אחד העקרונות הכי חשובים של תמ"א 70 הוא מה שנקרא "עירוב שימושים". עד היום, היינו רגילים בישראל להפרדה ברורה: יש שכונות שמיועדות רק למגורים, ויש אזורי תעשייה שמיועדים רק למשרדים ועסקים. תמ"א 70 משנה את הגישה הזו לחלוטין באזורי התחנות.

התוכנית דורשת שהבניינים החדשים שייבנו סביב התחנות יהיו בניינים מעורבים. כלומר, הקומות התחתונות יהיו מיועדות למסחר (חנויות, בתי קפה), מעליהן יהיו קומות של תעסוקה ומשרדים, ובקומות העליונות יהיו דירות מגורים. המטרה היא ליצור רחובות חיים ופעילים לאורך כל שעות היום והערב.

עבור מי שמחפש הדור הבא של ההשקעות – קרקעות ליד מוקדי תחבורה ציבורית, התפיסה הזו מייצרת הזדמנויות יוצאות דופן, שכן ערך הקרקע עולה כשהיא מאפשרת מגוון רחב יותר של שימושים עסקיים ומסחריים.

איך תמ"א 70 מחלקת את השטח? הכירו את "טבעות ההשפעה"

תמ"א 70 לא מתייחסת לכל העיר באותה צורה. ההשפעה שלה היא כמו אבן שזורקים למים – ככל שקרובים יותר למוקד (התחנה), כך ההשפעה חזקה יותר. התוכנית מחלקת את השטח שסביב כל תחנת מטרו לשלושה אזורים עיקריים, שנקראים "טבעות השפעה".

המיקום של הנכס שלכם ביחס לטבעות האלה קובע אילו זכויות בנייה תקבלו, אילו פרויקטים תוכלו לקדם, ואפילו אילו מיסים תצטרכו לשלם. בואו נראה איך זה עובד בפועל.

למה המרחקים האלו נבחרו?

המרחקים שנקבעו אינם מקריים. מתכנני הערים יודעים שאנשים מוכנים ללכת ברגל לתחנת רכבת אם ההליכה היא עד 10 דקות פחות או יותר. רדיוס של 800 מטרים משקף בערך 10 דקות הליכה נינוחה. לכן, המטרה היא לרכז את רוב האוכלוסייה והעסקים בתוך הרדיוס הזה.

באזורי הליבה, אלו שנמצאים ממש מעל התחנה או במרחק נגיעה ממנה, הדגש הוא על הולכי רגל. התוכנית מפחיתה באופן דרמטי את תקני החניה שם. הרעיון הוא שאם אתם גרים במגדל שנמצא 50 מטר מתחנת מטרו, רוב הסיכויים שלא תצטרכו להחזיק רכב פרטי.

מה קורה לזכויות הבנייה ולערך הנכס שלכם?

הגענו לשאלה שהכי מעניינת בעלי נכסים: מה יוצא לי מזה? ככלל, תמ"א 70 מעניקה זכויות בנייה מוגדלות. המונח המקצועי שאתם עשויים לשמוע הוא "רח"ק" – רצפה חלקי קרקע. במילים פשוטות, זה היחס בין גודל המגרש לבין השטח שמותר לבנות עליו.

באזורים סביב המטרו, התוכנית מעלה את הרח"ק בצורה משמעותית. אם פעם על מגרש מסוים מותר היה לבנות רק בניין בן 4 קומות, בהתאם לטבעת שבה המגרש נמצא ולתוכנית המפורטת שתאושר, ייתכן שכעת יהיה מותר לבנות שם מגדל של 20, 30 או אפילו 40 קומות.

הגדלת זכויות הבנייה הזו היא, על פניו, מתנה עצומה לבעלי הנכסים. השווי של הקרקע או של הבניין הישן מזנק ברגע שמותר לבנות עליו הרבה יותר. אבל, וכאן יש אבל גדול – לא מדובר בהליך אוטומטי שבו קמים בבוקר ומתחילים לבנות.

תמ"א 70 לא נותנת היתרים אוטומטיים

חשוב מאוד להבין נקודה קריטית: תמ"א 70 היא תוכנית מתאר ארצית, היא רק קובעת את ה"חזון" ואת מסגרת המדיניות. אי אפשר לגשת לעירייה עם תמ"א 70 ולבקש היתר בנייה לבניין החדש שלכם.

כדי לממש את הזכויות, הרשות המקומית (או יזמים פרטיים בשיתוף העירייה) חייבים להכין "תוכנית מפורטת" (תב"ע – תוכנית בניין עיר) לאותו מתחם ספציפי. התוכנית המפורטת היא זו שתקבע במדויק איפה ייבנה כל בניין, איפה יהיו השטחים הירוקים, ואיך ייראו הרחובות.

היבטים כלכליים ומיסויים: כשהמדינה רוצה נתח מהרווח

כאמור, הקרבה לתחנות והזכויות המוגדלות צפויות להזניק את מחירי הנדל"ן. אבל המדינה והעיריות רואות את ההשבחה הזו ודורשות את חלקן כדי לממן את פרויקט המטרו האדיר (שעלותו נאמדת במאות מיליארדי שקלים). כמשקיעים, חובה עליכם להכיר שני מושגי מפתח: היטל השבחה ומס מטרו.

היטל השבחה הוא מס שמשלמים לרשות המקומית כאשר מאושרת תוכנית שמעלה את ערך הנכס שלכם. ברגיל, המס הזה עומד על 50% מההשבחה. אולם, בעקבות תוכנית המטרו, חוקקו חוקים חדשים המשנים את התמונה באזורי ההשפעה.

הכנסת אישרה מנגנון ייעודי למימון המטרו. במסגרת זו, באזורים שנהנים מהזכויות של תמ"א 70, המס הכולל על ההשבחה יהיה גבוה משמעותית ויכול להגיע עד ל-75% מההשבחה בחלק מהמקרים (מורכב מתשלום לרשות המקומית ותשלום לקופת המדינה עבור רשות המטרו).

איך זה עובד במספרים פשוטים?

נניח שיש לכם בניין ישן, ושוויו הנוכחי הוא 10 מיליון שקלים. בעקבות אישור התוכניות החדשות מכוח תמ"א 70, השווי שלו מזנק ל-20 מיליון שקלים. ההשבחה היא 10 מיליון שקלים.

מתוך אותם 10 מיליון שקלים של רווח, תצטרכו לשלם נתח משמעותי מאוד (עד 75%) לרשויות. המשמעות היא שאתם עדיין מרוויחים וערך הנכס שלכם עלה, אבל הרווח נטו שיישאר אצלכם בכיס קטן יותר ממה שאנשים רבים נוטים לחשוב בתחילה.

תמ"א 70 לעומת תמ"א 38 ופרויקטים של התחדשות עירונית

הרבה אנשים מתבלבלים ושואלים אותנו: "רגע, יש לי בניין שמיועד לתמ"א 38, איך תמ"א 70 קשורה אלי?". התשובה היא שהן קשורות מאוד, ולעיתים קרובות הן מתנגשות. אחת ההשפעות הדרמטיות ביותר של תמ"א 70 היא על פרויקטים של תמ"א 38 (עיבוי וחיזוק או הריסה ובנייה של בניין בודד).

המדינה והרשויות המקומיות הבינו שאם כל בניין יעשה תמ"א 38 לבד, לא יהיה אפשר ליישם את החזון של תמ"א 70. אי אפשר להרחיב רחובות, להוסיף שבילי אופניים או לבנות מוסדות ציבור גדולים כשכל בניין מתחדש בנפרד בתוך החלקה הקטנה שלו.

לכן, באזורים הקרובים לתחנות, ובמיוחד ב"מרחב הליבה" ובטבעת הראשונה, ישנה מדיניות ברורה של הגבלת פרויקטים נקודתיים. הנה מה שאתם צריכים לדעת על ההתנגשות הזו:

אם הבניין שלכם נמצא בשלבים ראשונים של בדיקת התכנות, כדאי לקרוא על השפעת התחדשות עירונית על ערך קרקעות – הבסיס להזדמנות השקעה חכמה, ולהבין מדוע מתחם שלם שווה הרבה יותר מבניין בודד.

בנייה מעל מתחמי דיפו: חידוש מעניין (תמ"א 70/א')

עוד נתון מעניין שחשוב להכיר במסגרת התוכנית הוא המושג "דיפו". מתחמי הדיפו הם אזורי התפעול, הטיפול והאחסנה של הרכבות. אלו מתחמים שתופסים שטח עצום על פני הקרקע. בישראל, שבה כל מטר של קרקע במרכז הארץ שווה המון כסף, אי אפשר פשוט לבזבז שטחים כאלה.

לכן, במקביל לתמ"א 70, מקודמת תוכנית נוספת הנקראת תמ"א 70/א'. התוכנית הזו מיועדת ספציפית לאפשר בנייה מעל אותם מתחמי דיפו. כלומר, מקימים סוג של "גג" ענק מעל מוסכי הרכבת, ומעליו בונים שכונת מגורים שלמה עם פארקים, משרדים ומסחר.

זהו פתרון הנדסי מורכב, אך הוא מייצר פוטנציאל אדיר לעוד עשרות אלפי יחידות דיור במרכז הארץ, מבלי לבזבז שטחים פתוחים חדשים.

איך תמ"א 70 משפיעה על ערי המרכז השונות?

תמ"א 70 תשפיע באופן רוחבי על כל מטרופולין תל אביב. היא נוגעת ב-24 רשויות מקומיות, החל מרחובות ונס ציונה בדרום, דרך תל אביב, רמת גן וגבעתיים במרכז, ועד כפר סבא, רעננה והרצליה בצפון.

לכל עיר יש את האתגרים שלה. תל אביב, למשל, שכבר צפופה מאוד, תצטרך למצוא פתרונות יצירתיים לשילוב המגדלים החדשים במרקם העירוני הקיים. בערים כמו פתח תקווה או ראשון לציון, שבהן יש שטחים פתוחים יותר או אזורי תעשייה ותיקים, המטרו צפוי לחולל מהפך של ממש ולהפוך מתחמי מוסכים ישנים למרכזי הייטק ומגורי יוקרה.

משקיעים שמזהים את המגמות האלה מוקדם, יכולים למצוא הזדמנויות. למשל, משקיעים שואלים אותנו תדיר על קרקע להשקעה בנס ציונה או שמחפשים אזורים מתפתחים אחרים לאורך קווי המטרו. החוכמה היא לאתר מקומות שבהם התוכניות המפורטות עדיין לא אושרו במלואן, מה שמאפשר כניסה ברמת מחיר סבירה יותר.

אם אתם מתעניינים באזורי השרון, כדאי לדעת שמשקיעים רבים מחפשים בחר קרקע להשקעה בכפר סבא בגלל פוטנציאל ההתחדשות שם, או אפילו בוחנים קרקע להשקעה בבאר יעקב שמרוויחה מנגישות תחבורתית מתפתחת.

אתגרים לרשויות המקומיות (למה זה לוקח זמן?)

חשוב להבין את הצד של העיריות. תוספת של 300,000 יחידות דיור במרכז הארץ היא בשורה אדירה למשק, אבל היא סיוט תכנוני לראשי הערים. כל תושב חדש צריך מים, ביוב, חשמל, בית ספר לילדים, גן ילדים, פארק וטיפת חלב.

הרשויות המקומיות חוששות שאם הן יאשרו את כל המגדלים האלה ללא עזרה תקציבית משמעותית מהמדינה, הן יקרסו תחת העומס. אין להן מספיק תשתיות לספק שירותים לכל כך הרבה תושבים חדשים בבת אחת.

לכן, יישום התוכנית בפועל, באמצעות אישור התב"עות המקומיות, הוא תהליך של משא ומתן איטי ומורכב בין הרשויות המקומיות לבין משרדי הממשלה. זו עוד סיבה שבגללה צריך אורך רוח כשנכנסים להשקעה באזורים האלה. לקריאה נוספת, מומלץ לעיין במאמר שמסביר למה משקיעים מעדיפים קרקעות להשקעה במרכז הארץ בשנת 2026? ואיך מתמודדים עם תהליכי התכנון.

מדריך מעשי לבעלי נכסים ומשקיעים: מה עושים עכשיו?

עד כאן התיאוריה, אבל מה אתם כאנשים פרטיים צריכים לעשות אם יש לכם נכס בגוש דן? ברום ישראל אנחנו מאמינים בידע שמייצר כוח. הנה הצעדים המעשיים שאתם צריכים לבצע כבר עכשיו כדי להבטיח שלא תפספסו את הרכבת (או את המטרו במקרה הזה).

שלב 1: בדיקת סטטוס הנכס שלכם

הדבר הראשון שצריך לעשות הוא לבדוק איפה בדיוק הנכס שלכם ממוקם ביחס לתוואי המטרו המאושר. תוואי המטרו עבר הרבה שינויים, אבל כיום, לאחר אישור התוכניות, התוואי הרבה יותר ברור. אל תסמכו על שמועות. בדקו באתרי התכנון הממשלתיים או היעזרו באנשי מקצוע.

האם אתם במרחב הליבה? בטבעת הראשונה? או בשנייה? לתשובה הזו יש משמעות כלכלית אדירה. בנוסף, חשוב לבדוק האם העירייה פרסמה באזור שלכם הודעות לפי סעיפים 77-78 שמקפיאות הוצאת היתרים.

שלב 2: התאגדות הדיירים

אם יש לכם דירה בבניין משותף ישן, הדבר הגרוע ביותר שאתם יכולים לעשות הוא לפעול לבד. העיריות היום לא רוצות לדבר עם ועד בית של בניין אחד; הן מחפשות מתחמים שלמים.

דברו עם השכנים בבניינים הסמוכים לכם. המטרה היא לייצר "בלוק" של מספר בניינים שמתאגדים יחד. כשיש לכם גוש קרקע משמעותי, הכוח שלכם מול יזמים ומול הרשות המקומית גדל בעשרות מונים. קבוצה גדולה ומאורגנת יכולה לדרוש ולקבל תמורות טובות יותר בהליכי פינוי בינוי.

שלב 3: בדיקה כלכלית ומשפטית של הצעות מיזמים

אם הנכס שלכם נמצא באזור טוב, סביר להניח שיזמים כבר מתדפקים על דלתכם. כאן נדרשת זהירות שיא. היזמים יודעים שהזכויות עומדות לגדול, והם רוצים להחתים אתכם על חוזים כמה שיותר מהר.

אל תחתמו על שום מסמך בלי ליווי משפטי ושמאי מקצועי שמבין ספציפית בתמ"א 70 ובמס המטרו. חובה לבצע סימולציה כלכלית של היטל ההשבחה ולהבין מי משלם אותו. עסקאות שפעם נראו רווחיות בתמ"א 38, צריכות להיבדק מחדש לגמרי תחת הכללים החדשים.

סיכונים שחשוב להכיר לפני שקופצים למים

כמו בכל השקעה בנדל"ן, גם כאן יש סיכונים. חשוב שנשים את הדברים על השולחן בצורה הכי ברורה ושקופה. הנה כמה דברים שאתם חייבים לקחת בחשבון.

בנוסף, ישנו סיכון של שינויים תכנוניים ברמת המיקרו. למרות שהתוואי הכללי ידוע, מיקום מדויק של פיר אוורור, כניסה לתחנה או תוואי כביש שעובר שינוי במסגרת התוכנית המפורטת, יכול להשפיע על חלקה ספציפית לטובה או לרעה. אי אפשר להסתמך רק על שרטוטים סכמטיים.

סיכון נוסף הוא חוסר הבנה של המיסוי. משקיעים לא מנוסים עשויים לחשב את התשואה שלהם מבלי להפחית את מס המטרו (שיכול להגיע כאמור ל-75% מההשבחה). טעות כזו יכולה להפוך עסקה למסוכנת ולא כדאית כלכלית.

שאלות נפוצות

לסיכום: היערכו נכון למהפכת הנדל"ן של גוש דן

תמ"א 70 היא לא עוד תוכנית רגילה. זוהי רעידת אדמה תכנונית שמשנה את כל מה שהכרנו על נדל"ן במרכז הארץ. מצד אחד, היא מייצרת הזדמנויות חסרות תקדים להגדלת זכויות בנייה, להשבחת נכסים ישנים ולקידום מתחמי יוקרה של התחדשות עירונית. מצד שני, היא מביאה איתה מורכבות משפטית, מיסוי כבד (מס המטרו) ואי ודאות עד לאישור התוכניות המפורטות.

המפתח להצלחה בעידן תמ"א 70 הוא ידע והתארגנות מוקדמת. מי שישכיל לבדוק את זכויותיו, להתאגד עם שכניו ולפעול בליווי מקצועי נכון, יוכל להפיק את המרב מהמהפכה הזו. לעומת זאת, מי שיפעל בפזיזות או ללא הבנה מעמיקה של החוקים החדשים, עלול לגלות שהמיסים וההגבלות נוגסים לו ברווח.

אנחנו ברום ישראל חיים ונושמים את השטח. אם אתם רוצים להבין בדיוק מה ההשלכות של תמ"א 70 על הנכס שלכם, או מחפשים הזדמנויות השקעה חכמות באזורי הפיתוח של המטרו, אתם מוזמנים ליצור איתנו קשר. נשמח ללוות אתכם צעד אחר צעד בעולם הנדל"ן החדש של ישראל.